賃貸人の修繕義務

606条1項は賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。ただし賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときはこの限りではありません。賃貸人は賃借人に対して賃貸目的物を使用収益させる義務がありその結果として修繕義務を負います。この点で使用貸主や用益物権における所有者とは異なります。

賃貸人の修繕義務は賃借人の責めに帰すべき事由による破損の場合には生じません。賃貸目的物が滅失した場合にも賃貸人は修繕義務を負いません。修繕は賃貸人の義務であると同時に目的物の保存行為を行う権利でもあるので賃借人は修繕を拒めません。

賃貸人の修繕義務不履行の場合

賃貸人が修繕義務を履行しないときには賃借人は賃貸人に対し不履行を理由とする損害賠償請求をなしえます。事業用店舗の賃貸借において賃貸人の修繕義務不履行により賃借人に生じた営業利益喪失の損害については通常生ずべき損害に当たり賃貸人に対してその賠償を請求できますが賃借人が営業を別の場所で再開する等の損害回避減少措置をなしえた時期以降の営業利益相当の損害については賃貸人に対してその全部の賠償を請求できないとされています。

賃貸人の修繕義務が賃料支払期以前に発生したがこれを履行しないため目的物が使用収益に適する状態に回復しない間は賃借人は賃料支払を拒絶することができます。使用収益が妨げられただけの場合はその割合に応じた賃料の一部の支払のみを拒むことができます。

一定の範囲で修繕を賃借人の義務とすることを特約してもよいとされていますがこのような特約は賃貸人が修繕義務を負わないという趣旨のものにすぎず大修繕は依然として賃貸人の義務です。賃借人が家屋使用中に生じる一切の汚損及び破壊箇所を自己の費用で修繕し目的家屋を当初と同一の状態に維持すべき義務を負うという趣旨のものではありません。

賃借人の意思に反する保存行為

607条は賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合においてそのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは賃借人は契約の解除をすることができると定めています。賃借人が賃貸人の修繕すなわち保存行為を受忍しなければならないという不利益に配慮して賃借人の解除権を認めたものです。

賃借人による修繕

607条の2は賃借物の修繕が必要である場合において一定のときは賃借人はその修繕をすることができると定めています。第1に賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときです。第2に急迫の事情があるときです。

賃借物を修繕することは他人の所有物への干渉となるため本来的には処分権限を有する賃借物の所有者のみが賃借物を修繕することができます。本条は賃借人の修繕権が認められる2つの例外的な場合を規定したものです。本条の趣旨は専ら賃借人による賃借物の修繕を賃貸人に対する債務不履行又は不法行為でなくするところにあるとされます。したがって賃借人の修繕権に基づかない修繕であってもそのことを理由に賃借人の必要費償還請求権が排除され又は償還額が制限されることにはなりません。

賃借人による費用の償還請求

608条1項は賃借人は賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは賃貸人に対し直ちにその償還を請求することができると定めています。同条2項は賃借人が賃借物について有益費を支出したときは賃貸人は賃借の終了の時に196条2項の規定に従いその償還をしなければならないと定めています。ただし裁判所は賃貸人の請求によりその償還について相当の期限を許与することができます。

必要費は単に目的物自体の原状を維持し又は目的物自体の原状を回復する費用に限定されず通常の用法に適する状態において目的物を保存するために支出した費用も含みます。必要費は全額を償還請求できます。有益費は賃借物の改良のために費やしそれによりその客観的価値を増すもののほか賃借物以外のものに加えた改良によって賃借物の価値を増加させる場合の費用も含みます。もっとも使用収益自体を可能にするために支出した費用はそれにより目的物の改良の結果が生じても有益費として償還請求できません。

必要費は支出後直ちに有益費は賃貸借終了時に償還請求できます。賃借人が有益費を支出した場合に未払賃料債務のうち対当額の支払拒絶はできません。

賃借人が有益費を支出後に賃貸人が交替した場合は特段の事情のない限り新賃貸人が償還義務者たる地位を承継するため賃借人は旧賃貸人に有益費の償還を請求できません。費用の償還は目的物の返還の時期から1年以内にまた必要費は費用支出時から有益費は賃貸借終了時からそれぞれ5年又は10年以内に請求しなければなりません。

費用償還請求権のための消極的な要件としてその費用が建物とは独立性ある増築に費やされていないことを要します。賃借人が賃貸建物に造作を取り付け建物と別個の所有権の客体となっている場合には費用償還請求権の問題にはならず造作買取請求権の問題となります。賃借人は賃料不払で賃貸借契約が解除された場合も既に支出した費用の償還請求権を有するときは建物を留置できます。

賃借人が賃貸人に対し賃貸借終了後に建物の増築部分に係る有益費の償還を請求したが建物返還前に賃貸人及び賃借人双方の帰責事由なくして増築部分が滅失した場合には賃貸人が利得すべき増加価値は既に消滅していることから特段の事情のない限り賃借人の有益費償還請求権は消滅します。

減収による賃料の減額請求と解除

609条は耕作又は牧畜を目的とする土地の賃借人は不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときはその収益の額に至るまで賃料の減額を請求することができると定めています。610条は不可抗力によって引き続き2年以上賃料より少ない収益を得たときは賃借人は契約の解除をすることができると定めています。

賃借物の一部滅失等による賃料の減額等

611条1項は賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合においてそれが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されると定めています。賃料とは賃借物が賃借人による使用収益可能な状態に置かれたことの対価として発生するものであるため使用収益不能な部分が生じたときは賃料もその不能部分に対応する割合で当然に発生しないと解すべきとされています。

賃借人に帰責事由がない場合には減額請求は不要であり使用収益不能部分の割合に応じて当然に減額されます。賃借物の一部滅失等が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであったことは賃借人側が主張立証責任を負います。賃借物が賃借人の支配下にあることから賃貸人が賃借人の帰責事由の有無について把握するのは困難であるためです。滅失とは賃貸目的物自体の滅失だけでなく他の物の滅失で賃借物の利用価値が減少する場合も含みます。

賃借人に帰責事由がある場合には賃料は減額されず賃貸人は賃借人に対し損害賠償請求をすることができます。

同条2項は賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは賃借人は契約の解除をすることができると定めています。この解除権は賃借人に帰責事由がある場合でも行使することができます。