177条の「第三者」の意義

177条の第三者とは当事者及びその包括承継人以外の者で登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいいます。善意者はもとより単純悪意者であっても第三者に当たりますが背信的悪意者は第三者に当たりません。背信的悪意者とは物権変動について悪意でありかつ登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情のある第三者をいいます。なお学説上は両立しえない物権相互間の優先的効力を争う者とする立場も有力です。

第三者に当たる場合

第三者に当たる場合としてはまず物権取得者があります。二重譲渡における譲受人相互間、取消し後の第三者、解除後の第三者、時効完成後の第三者、遺贈後その登記が未了の間に遺贈に係る不動産を譲り受けた者及び地上権、地役権、質権又は抵当権などの他物権取得者がこれに当たります。

差押債権者及び仮差押債権者も第三者に当たります。不動産につき遺贈による移転登記がなされない間に共同相続人の1人に対する強制執行としてその持分を差し押さえた者はこれに当たります。

賃借人も第三者に当たります。他人に賃貸中の土地を譲り受けた者は所有権移転登記を経由しなければ賃借人に所有権を対抗しえず賃貸人たる地位を取得したことも主張できません。したがって賃料請求、賃借人の債務不履行に基づく解除権及び賃貸借終了に基づく明渡請求をすることはできません。

共有者も第三者に当たります。不動産の共有者の1人が自己の持分を譲渡した場合の他の共有者及び持分を放棄した場合にその放棄持分を差し押さえた第三者がこれに当たります。

背信的悪意者からの転得者も第三者に当たりえます。不動産の二重譲渡において第2買主たる背信的悪意者から当該不動産を譲り受け登記も具備した者すなわち転得者は自分自身が第1買主に対する関係で背信的悪意者と評価されない限りその不動産の取得を第1買主に対抗できます。背信的悪意者といえども権利は有効に取得するが信義則上登記の欠缺を主張しえないにすぎないためその者からの転得者も有効に権利を承継するからです。なお第2譲受人が善意で転得者が背信的悪意者の場合に転得者は自らの背信性から第1譲受人の登記の欠缺を主張できないとする下級審判例があり、学説上は善意買主の下で権利関係は確定し転得者はそれを承継するとの立場が有力です。

制限物権取得者及び強制執行における買受人も第三者に当たります。

第三者に当たらない場合

無権利者は第三者に当たりません。登記簿上所有者として表示されているにすぎない実体法上の無権利者とその相続人及び無権利者からの転得者、無効な法律行為に基づく譲受人とその承継人、遺言執行者がいる場合において相続人から遺贈不動産を譲り受けた悪意者、目的物の仮装譲受人、消滅した債権を被担保債権とする抵当権者、相続を放棄した者からの相続財産譲受人並びに共同相続人の1人が無断で単独相続の登記をして第三者に処分した場合の第三者は第三者に当たりません。共同相続人の1人が無断で単独相続の登記をして処分した場合は他の共同相続人の法定相続分について無権利者となるためです。

不法行為者及び不法占有者も第三者に当たりません。二重譲渡された未登記建物を第三者が不法行為により毀損した場合は各譲受人は建物登記を備えずに第三者に損害賠償請求できます。

背信的悪意者も第三者に当たりません。第三者が自己の行為と矛盾した態度をとり信義則に照らしてこれを認め難い場合、第1買主に高値で売りつけようとして買い受けた場合、第1買主に害意をもって積極的に売主を教唆して売らせた場合及び詐欺又は強迫により登記申請行為を妨げた場合がこれに当たります。

時効取得した不動産につき取得時効完成後に第三者が当該不動産を譲り受けて登記を了した場合において第三者が譲受けの時点で時効取得者が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識し時効取得者の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するときは第三者は背信的悪意者に当たります。時効取得の場合にはその要件すべてにつき第三者が認識するのは困難であるため時効取得の要件をすべて具体的に認識しなくても背信的悪意者に当たることが認められています。

不動産の売主と買主の間の紛争において買主に所有権があることを確認する旨の示談に立会人として関与し示談書に立会人として署名捺印した第三者が買主に所有権移転登記がされる前に売主に対する債権に基づいて当該不動産を差し押さえた場合も背信的悪意者に当たります。

所有権が転々移転した場合の前々主も第三者に当たりません。

地役権に関しては通行地役権の承役地が譲渡された場合に譲渡時に承役地が要役地の所有者により継続的に通路として使用されていることがその位置、形状及び構造等の物理的状況から客観的に明らかでありかつ譲受人がそのことを認識し又は認識可能であったときは譲受人は通行地役権が設定されていることを知らなくても特段の事情がない限り第三者に当たりません。通行地役権の承役地が担保不動産競売により売却された場合も最先順位の抵当権の設定時に承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることが客観的に明らかでありかつ抵当権者がそのことを認識し又は認識可能であったときは特段の事情がない限り抵当権者が通行地役権者に対して地役権設定登記の欠缺を主張することは信義に反するものであり抵当権者は第三者に当たりません。承役地が担保不動産競売により売却されたとしても通行地役権は消滅せず通行地役権者は買受人に対し当該通行地役権を主張することができます。

登記請求権

登記請求権とは登記権利者が登記義務者に対して登記申請に協力すべきことを求める権利をいいます。登記請求権の発生原因については多元説がとられています。

物権的登記請求権は登記が実体的な権利関係と一致しない場合にその不一致を除去するため物権の効力として生じます。真の所有者が登記名義を有する無権利者に対して所有権移転登記を請求する場合や所有者でない者のした所有権保存登記が存在する場合の真正の所有権者からの所有権移転登記請求及び被担保債権の弁済により消滅した抵当権についての抹消請求や時効取得者の原所有者に対する移転登記請求がこれに当たります。

物権変動的登記請求権は物権変動の過程をそのまま登記に表す必要があるという登記法上の要請に従い物権変動の事実そのものから生じます。目的不動産を転売した買主の売主に対する移転登記請求や不動産売買契約が解除された場合の買主が売主に対してなす抹消登記請求がこれに当たります。

債権的登記請求権は当事者間の契約ないし特約の効果として生じます。第三者が所有する不動産を他人物売買した場合や同意ある中間省略登記がこれに当たります。なお不動産賃貸借において賃借人は合意なくしては登記請求権を有しません。

登記引取請求権

登記引取請求権とは登記権利者が登記申請に応じない場合において登記義務者が登記権利者に対して登記申請に協力するよう求めることができる権利をいいます。

登記の有効要件

登記の形式的要件として登記は不動産登記法が定める手続に従ってなされる必要があります。登記申請手続に瑕疵がある場合であっても登記の記載が実体的権利関係に符合する場合には有効とされうることがあります。偽造文書による登記であっても登記義務者にその登記を拒みうる特段の事情がなく登記権利者が登記申請の適法を信じるにつき正当な理由があるときは有効とされます。また無権代理人による登記申請に対し本人が追認した場合も有効です。

有効になされた登記が事後的に抹消又は遺脱した場合、権利者に帰責事由が存するときは対抗力が消滅しますが抵当権設定者や第三者による不法な申請や登記官の過誤による登記の抹消など権利者に帰責事由が存しない場合には対抗力は消滅しません。

登記の実質的要件として登記は実体的権利関係に合致していることが必要です。もっとも登記された登記原因等が実体的権利関係と合致しない場合であっても権利の同一性を害さず真実の権利関係を公示するに足りるものと認められるときはその登記は有効と解されています。

中間省略登記

関係当事者の合意に基づく中間省略登記について判例は関係当事者の合意があれば無効とはしないものと考えていました。しかし不動産登記法の改正に伴い登記の申請の際には登記原因を証明する情報の添付が必須とされまた登記官による本人確認が認められることとなったため登記実務上中間省略登記をすることは困難になっています。不動産の所有権が元の所有者から中間者に次いで中間者から現在の所有者に順次移転した場合に不動産の現在の所有者が元の所有者に対し真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することは物権変動の過程を忠実に登記記録に反映させようとする不動産登記法の原則に照らし許されません。

中間者の同意なしになされた中間省略登記については中間者は抹消を求める正当な利益がない限り抹消請求をなしえません。中間者に無効主張する正当な利益がある場合でも中間者以外の第三者は無効を主張できません。

登記の流用

抵当権の被担保債権が弁済された後に抵当権登記を抹消せず新債権を担保する抵当権登記として流用する場合について流用前に利害関係に入った第三者との関係では無効です。消滅への期待を保護する趣旨です。流用後に利害関係に入った第三者との関係では有効です。抵当権が存在することを前提としているためです。

滅失した旧建物の登記を新建物の登記として流用する場合については第三者が登場しない場合でも新建物の登記としての効力を有しません。

仮登記

仮登記とは将来なされるべき本登記の順位を保全するための登記をいいます。仮登記自体は順位保全効のみを有し対抗力はないため177条の登記には当たりません。後に本登記に改められた場合について単に本登記の順位が仮登記の順位によって定まるにすぎないとする順位遡及説と本登記の対抗力も仮登記の時まで遡るとする対抗力遡及説があります。

登記があればそれと異なることを主張する者が反証を挙げなければならずこれがなければ登記通りの権利関係があることになります。登記原因が真実と違ったり抹消登記すべきところ移転登記しても有効です。未登記建物であっても177条の適用があり取得者はその旨の登記を経なければ取得後に当該不動産につき権利を取得した第三者に対し対抗することができません。

明認方法

明認方法により公示される権利は慣習上所有権に限られます。不動産登記に比べ公示力が不十分であるためです。したがって所有権の移転や留保及び取消しや解除による所有権の復帰的変動に限られます。

明認方法の態様としては立木の所有権に関して誰が現在の所有者であるかを明らかにする方法を講じれば足り登記簿のように権利移転の原因等を明示する必要はありません。

明認方法により対抗力が生じるには第三者が取引関係に入った時点で明認方法が存続している必要があります。これに対して登記の場合は適法になされた登記がその後消滅しても対抗力は存続します。