不動産賃借権の物権化

不動産賃借権は物権化されており原則としての債権的性質から大きく修正されています。対抗力について原則では売買は賃貸借を破りますが物権化により不動産賃借権は登記をすれば以後の物権取得者に対抗しえます。第三者に対する効力について原則では賃貸人に対する請求権にすぎませんが物権化により第三者が目的不動産の占有を妨害しているときは妨害の停止をこれを占有しているときは返還を請求できます。

賃借権の譲渡性について原則では賃貸人の承諾を得ない限り賃借権の譲渡及び転貸はできず無断で行うと解除原因となりますが借地に関しては譲渡及び転貸について借地権設定者の承諾が得られない場合に裁判所がそれに代わる許可を与えることができます。

賃借権の存続期間について原則では50年を超えることができませんが建物所有目的の借地については最短期間が30年とされ上限はありません。借家についても1年未満のものは期間の定めがないものとされ上限はありません。

賃借権の時効取得について原則では債権の時効取得は認められませんが土地の継続的用益という外形的事実が存在しそれが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されている場合には所有者に対する賃借権の時効取得が認められています。もっとも不動産につき賃借権を有する者がその対抗要件を具備しない間に当該不動産に抵当権が設定されてその旨の登記がされた場合には賃借人は抵当権設定登記後に時効取得に必要な期間継続的に目的不動産を用益したとしても目的不動産の第三取得者に対し賃借権を対抗することはできません。

二重賃貸借の処理について原則では債権であるから同一内容の債権が併存的に成立しますが物権化により対抗要件を具備することで排他性を取得するため対抗要件を先に具備した者が優先します。

不動産賃借権の登記

不動産賃貸借の登記は賃貸人と賃借人の共同申請を原則とします。賃貸人には特約がない限り登記請求権がありません。不動産賃借権に対抗力を付与しても賃貸人が賃借権の登記に非協力的な場合が多い実情の下では十分に機能しないため特別法により賃借権の登記に代わる対抗力の取得が認められています。

借地関係

借地権とは建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます。一時使用目的の場合には除外されているものもあります。

対抗力について土地の上に借地権者が登記された建物を所有していれば借地権は排他性を備えることができるとして対抗力が認められます。建物登記は借地人名義であることを要し親族名義や譲渡担保権者名義で建物登記がなされた場合には借地権の対抗力は否定されます。表示の登記も借地借家法10条1項の登記に含まれます。登記に記載された建物の所在番地表示が実際とは多少相違していても登記の表示全体から建物との同一性が判別できればよいとされています。

建物買取請求権について借地人は建物代金支払があるまで建物のみならず土地についても同時履行の抗弁権及び留置権を行使しえます。第三者が借地上の建物を取得したが借地権設定者が賃借権譲渡を承諾しない場合には第三者に建物買取請求権が認められます。もっとも債務不履行解除がなされた場合には借地人は建物買取請求権を有しません。建物買取請求権の規定は誠実な借地人保護の規定であるためです。定期借地権については公正証書による特約で建物買取請求権を排除できます。

借家関係

建物の賃借権は建物の引渡しがあれば対抗力を取得します。

造作買取請求権について借家人は同時履行の抗弁権及び留置権を行使しえません。造作代金債務と建物引渡債務とは発生原因を異にしかつ両者の間には対価上の牽連関係がないためです。債務不履行解除がなされた場合には借家人の造作買取請求権は認められません。造作買取請求権は賃貸借期間の満了等の場合について誠実な借家人を保護するために規定したものであるためです。

賃貸人たる地位の当然移転

605条の2第1項は対抗要件を備えた不動産賃借権が設定された不動産が譲渡されたときはその不動産の賃貸人たる地位はその譲受人に移転すると定めています。この判例法理を明文化したものです。

賃貸人たる地位の移転に際し賃貸不動産の譲渡人と譲受人間の合意並びに賃借人の承諾は不要です。対抗要件を備えた賃借権が設定された不動産の譲受人は譲渡人から賃貸人たる地位を承継するとともに譲渡人は賃貸借関係から離脱し賃貸人と譲受人間に従来の賃貸借関係がそのまま移行し存続します。その理由として第1に賃貸人の目的物を使用収益させる債務は賃貸人が誰であっても履行方法が特に異なることはないこと第2に賃借人にとっては目的物の譲受人が新賃貸人となって従前の賃貸借関係が存続する方が有利であること第3に目的不動産の譲受人にとっても賃借権の対抗要件が具備されている以上自ら目的不動産を使用収益できないのであるから賃貸人たる地位を承継して賃料を取得するというのが譲受人の合理的な意思に合致することが挙げられます。本条1項は地上権者が賃貸人である場合における当該地上権の譲受人についても類推適用されると解されています。

賃借権に対抗力がない場合には目的不動産の譲受人は賃貸人たる地位を承継せず賃借人に対して明渡請求ができます。賃借人に対する明渡請求が害意に基づく場合には当該請求は権利濫用として棄却されえますがその場合も譲受人が所有権を失うわけではないので占有権原のない賃借人は不法行為に基づき賃料相当額の損害賠償義務を負います。数個の土地の借地権者がある土地について対抗要件を備えていなくても他の土地について対抗要件を備えておりこれらの土地が社会通念上相互に密接に関連する一体として利用されている場合には対抗要件のない借地権が設定されている土地の買主による明渡請求が権利濫用に当たり許されないことがあります。譲受人からの明渡請求が認められた場合には賃借人は譲渡人に賃貸借契約の履行不能に基づく損害賠償請求ができます。

賃貸人たる地位の留保

605条の2第2項は不動産の譲渡人及び譲受人が賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは賃貸人たる地位は譲受人に移転しないと定めています。この場合には譲渡人と譲受人間の賃貸借関係が成立し譲渡人と賃借人間に転貸借関係が成立することになり賃借人は賃貸不動産を従前どおり使用収益することができます。

譲渡人と譲受人等との間の賃貸借が終了したときは賃貸人たる地位は譲受人等に移転します。従前の内容での不動産賃貸人としての地位が保持され賃借人は譲受人等からの所有権に基づく明渡請求を拒むことができます。

賃貸人たる地位の移転の対抗要件

605条の2第3項は賃貸人たる地位の移転は賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗することができないと定めています。登記を要するとしなければ賃借人は賃料の二重払いの危険を負うためです。賃借人側から未登記の譲受人を新賃貸人と認めることはできるため賃借人による未登記譲受人に対する賃料の支払は有効です。

賃貸人たる地位の移転と敷金返還及び費用償還債務

605条の2第4項は賃貸人たる地位が譲受人等に移転したときは費用の償還に係る債務及び敷金の返還に係る債務は譲受人等が承継すると定めています。敷金返還債務について旧賃貸人すなわち譲渡人に対する賃借人の未払賃料や損害賠償等の支払義務がある場合には当然にこれに充当されその残額が新賃貸人すなわち譲受人等に移転します。

賃貸借終了後明渡前に目的不動産の所有権が移転した場合には敷金に関する権利義務は譲渡人と譲受人の合意のみでは譲受人に承継されません。賃貸借契約終了後における敷金に関する権利義務の承継は債務引受の性質を有することから債権者である賃借人の合意が必要であるためです。

合意による賃貸人たる地位の移転

605条の3は不動産の譲渡人が賃貸人であるときはその賃貸人たる地位は賃借人の承諾を要しないで譲渡人と譲受人との合意により譲受人に移転させることができると定めています。この場合にも賃貸不動産の所有権移転登記をしなければ譲受人は賃貸人たる地位を賃借人に対抗することができず費用償還債務及び敷金返還債務も譲受人に承継されます。

本条は賃借人が対抗要件を備えていない場合に問題となる規定です。賃貸人の賃借人に対する債務は誰が賃貸人かによってその履行方法が異なるわけではない上賃借人にとっても譲受人との間において賃貸借関係が承継される方が有利であることから契約上の地位の移転に関する539条の2の特則と解されています。

不動産の賃借人による妨害排除請求権

605条の4は不動産の賃借人は対抗要件を備えた場合においてその不動産の占有を第三者が妨害しているときはその第三者に対する妨害の停止の請求をしその不動産を第三者が占有しているときはその第三者に対する返還の請求をすることができると定めています。