永小作権の意義

270条は永小作人は小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利を有すると定めています。永小作権とは耕作又は牧畜のために他人の土地を利用する物権をいいます。地上権とは異なり有償に限られ存続期間の制限があります。

永小作権と地上権の比較

永小作権と地上権にはいくつかの重要な違いがあります。設定目的について永小作権は耕作又は牧畜であり地上権は工作物又は竹木の所有です。地代について永小作権では小作料が要素ですが地上権では地代は要素ではありません。

存続期間について永小作権は20年以上50年以下であり設定行為で50年より長い期間を定めたときであってもその期間は50年となります。設定行為で存続期間を定めなかったときは別段の慣習がある場合を除き30年となります。永代小作権は認められません。更新は可能ですがその存続期間は更新の時から50年を超えることができません。地上権には最長及び最短の制限がなく永久地上権も可能です。

譲渡禁止特約について永小作権では登記すれば第三者にも対抗でき物権的効力を有しますが地上権では登記方法がないため債権的効力にとどまります。

永小作権の効力

永小作人は設定行為や土地の性質によって定まった用法に従って土地を使用できます。永小作人はその権利を他人に譲り渡し又はその権利の存続期間内において耕作若しくは牧畜のため土地を賃貸することができます。ただし設定行為で禁じたときはこの限りではありません。

永小作人は土地に対して回復することのできない損害を生ずべき変更を加えることができません。

永小作権は登記をすることによって第三者に対抗しえます。地上物の収去と買取については地上権と同一の処理を行います。

永小作人の義務についてはこの章の規定及び設定行為で定めるもののほかその性質に反しない限り賃貸借に関する規定を準用します。

小作料の減免と永小作権の放棄

274条は永小作人は不可抗力により収益について損失を受けたときであっても小作料の免除又は減額を請求することができないと定めています。

275条は永小作人は不可抗力によって引き続き3年以上全く収益を得ず又は5年以上小作料より少ない収益を得たときはその権利を放棄することができると定めています。

276条は永小作人が引き続き2年以上小作料の支払を怠ったときは土地の所有者は永小作権の消滅を請求することができると定めています。

277条はこれらの規定と異なる慣習があるときはその慣習に従うと定めています。

地役権の意義

280条は地役権者は設定行為で定めた目的に従い他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有すると定めています。地役権とは一定の目的に従ってある土地すなわち要役地の便益のために他人の土地すなわち承役地を利用する権利をいいます。通行地役権や用水地役権がその典型です。

地役権は他人の土地の利用という点で地上権、永小作権及び不動産賃借権と共通しますが要役地と承役地という2つの土地の利用の調整機能をもつ点で相隣関係に近い面も有します。

相隣関係との違いとして地役権は当事者の契約により発生し所有権とは別個の物権ですが相隣関係は法律上当然に発生し所有権の内容そのものです。地役権では要役地の便益に供しうる内容は契約で定まり便益の種類及び内容は自由ですが相隣関係に関する強行法規に反することはできません。また地役権では要役地と承役地が隣接する必要はありませんが相隣関係は隣接地の間で生じます。

地役権の設定

地役権は必ず要役地と承役地という2個の土地の存在を前提としますが両土地は互いに隣接する必要はありません。要役地は一筆又は数筆の土地であることを要しますが承役地は土地の一部でもかまいません。地役権者は土地所有者、地上権者等物権者に限られ賃借人は地役権者となりえません。存続期間について制限はなく永久とすることも可能です。無償のものとして設定することもでき有償の特約は当事者間で債権的効力を有するにすぎず第三者には対抗できません。地代や報酬について登記方法がないためです。

地役権は承役地の所有者及び用益権者との共同使用権たる性質を有します。したがって地役権に基づく物権的請求権は妨害排除請求及び妨害予防請求のみが可能であり返還請求はなしえません。地役権者の承役地に対する排他的独占的権利行使を認めるものではないため同一地上に数個の地役権を設定しえます。

地役権の付従性

281条1項は地役権は要役地の所有権に従たるものとしてその所有権とともに移転し又は要役地について存する他の権利の目的となるものとすると定めています。ただし設定行為に別段の定めがあるときはこの限りではありません。

要役地の所有権が移転すれば特約がない限り地役権も移転します。要役地の所有権の移転について登記があれば承役地の所有者及びその包括承継人並びに第三者に対し地役権を対抗しえます。

承役地の所有権が移転した場合には要役地所有者が通行地役権を主張するには原則として登記を要します。しかし通路の継続的使用の事実が客観的に明らかでありかつそれにつき承役地の譲受人が認識可能であった場合には譲受人が善意であっても177条の第三者に当たりません。また通行地役権の承役地が担保不動産競売により売却された場合においても最先順位の抵当権の設定時に承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることが客観的に明らかでありかつそれにつき抵当権者が認識可能であった場合には特段の事情がない限り登記がなくても通行地役権は売却によっては消滅せず通行地役権者は買受人に対し当該通行地役権を主張することができます。

地役権は要役地上の他の権利の目的ともなります。地上権、永小作権又は賃借権等を設定した場合にはこれらの権利者は地役権を行使しえます。抵当権又は質権を設定した場合にはこれらの権利の効力は地役権に及びます。いずれの場合も原則として承役地の所有者の承諾は不要ですが特約で禁止又は制限することは可能であり第三者に対抗するには登記を要します。

281条2項は地役権は要役地から分離して譲り渡し又は他の権利の目的とすることができないと定めています。要役地の便益のための権利であるから要役地に付従するためです。

地役権の不可分性

282条1項は土地の共有者の1人はその持分につきその土地のために又はその土地について存する地役権を消滅させることができないと定めています。要役地又は承役地の共有者の1人は自己の持分についてだけ地役権を消滅させることはできません。

282条2項は土地の分割又はその一部の譲渡の場合には地役権はその各部のために又はその各部について存すると定めています。ただし地役権がその性質により土地の一部のみに関するときはこの限りではありません。要役地が分割又は譲渡された場合には地役権は各部のために存続し承役地が分割又は譲渡された場合には地役権は各部の上に存続します。

地役権の時効取得

283条は地役権は継続的に行使されかつ外形上認識することができるものに限り時効によって取得することができると定めています。

通行地役権の時効取得に関し継続的に行使されといえるためには承役地上に通路が開設されることしかもその開設は要役地所有者によってなされることが必要です。要役地所有者が道路の拡張のため他人にも土地の提供を働きかけ自らも所有地の一部を提供した場合には要役地所有者による通路の開設がなされたといえます。承役地所有者による時効の完成猶予及び更新を可能にするため外形上認識できるものであることが必要とされています。

284条1項は土地の共有者の1人が時効によって地役権を取得したときは他の共有者もこれを取得すると定めています。同条2項は共有者に対する時効の更新は地役権を行使する各共有者に対してしなければその効力を生じないと定めています。同条3項は地役権を行使する共有者が数人ある場合にはその1人について時効の完成猶予の事由があっても時効は各共有者のために進行すると定めています。

取得時効において共有者の1人の時効完成は全共有者に効力を生じますが共有者の1人に対する時効の完成猶予及び更新は全共有者に効力を生じません。消滅時効においては共有者の1人による時効の完成猶予又は更新は全共有者に効力を生じます。民法は地役権について取得しやすく消滅しにくい方向で規定を設けています。

承役地の所有者の義務

286条は設定行為又は設定後の契約により承役地の所有者が自己の費用で地役権の行使のために工作物を設け又はその修繕をする義務を負担したときは承役地の所有者の特定承継人もその義務を負担すると定めています。

287条は承役地の所有者はいつでも地役権に必要な土地の部分の所有権を放棄して地役権者に移転しこれにより工作物設置等の義務を免れることができると定めています。

288条は承役地の所有者は地役権の行使を妨げない範囲内においてその行使のために承役地の上に設けられた工作物を使用することができると定めています。この場合には承役地の所有者はその利益を受ける割合に応じて工作物の設置及び保存の費用を分担しなければなりません。

用水地役権

285条1項は用水地役権の承役地において水が要役地及び承役地の需要に比して不足するときはその各土地の需要に応じてまずこれを生活用に供しその残余を他の用途に供するものとしています。ただし設定行為に別段の定めがあるときはこの限りではありません。同条2項は同一の承役地について数個の用水地役権を設定したときは後の地役権者は前の地役権者の水の使用を妨げてはならないと定めています。

地役権の消滅原因

地役権の消滅原因としてまず第三者による承役地の時効取得があります。289条は承役地の占有者が取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは地役権はこれによって消滅すると定めています。第三者が承役地を時効取得した場合には地役権は原則として消滅しますが地役権の存在を認め制限的に土地を占有した場合には第三者は地役権の負担付の所有権のみを時効取得します。

次に地役権自体の消滅時効があります。時効期間は20年です。起算点は不継続地役権では最後の権利行使の時であり継続地役権ではその行使を妨げるべき事実の生じた時です。地役権の不行使が部分的であった場合にはその部分のみが時効消滅します。

294条は共有の性質を有しない入会権については各地方の慣習に従うほかこの章すなわち地役権の規定を準用すると定めています。