177条の適用範囲

177条は物権変動の原因の種類について特に制限をしていないため、意思表示による物権変動に限らず取消し、解除及び時効取得による物権変動にも広く適用されます。177条は公示の原則により第三者の取引の安全を図る規定であるため物権変動の原因が意思表示によるか否かで適用の有無を区別すべきではないことがその根拠です。

取消しと登記

取消しと登記の関係は取消し前の第三者と取消し後の第三者で異なります。

取消し前の第三者との関係では取消しの遡及効により物権変動は初めから無効であったものとみなされるため第三者は無権利者からの譲受人ということになります。登記に公信力がない以上、表意者は第三者に対して不動産の所有権を主張できるのが原則です。

もっとも第三者保護規定がある場合にはこの規定が適用されれば第三者は表意者から有効に権利を取得し第三者と表意者は前主と後主の関係に立ちます。したがって第三者と表意者は対抗関係には立たないため177条は適用されません。少なくとも詐欺に関しては第三者は対抗要件としての登記がなくても物権の取得を主張することができます。制限行為能力や強迫を理由とする取消しには第三者保護規定がない以上、第三者は保護されず本人や表意者の保護が優先されます。

取消し後の第三者との関係では判例は177条の適用を認めており第三者は表意者よりも先に登記を備えることで表意者に権利の取得を対抗することができます。これを復帰的物権変動説といいます。取消しの遡及効は法的な擬制にすぎず取り消すことができる行為もそれが取り消されるまでは有効であるため、実質的にはいったん相手方に移転した権利が取消しによって表意者に移転する復帰的物権変動を観念することができ相手方を起点とした二重譲渡類似の関係に立つと考えることができるためです。

なお取消し後の第三者との関係でも取消しの遡及効を貫徹し相手方名義の登記を信頼した第三者を保護するために94条2項を類推適用すべきであるとする見解もあります。この見解によれば第三者は善意であれば足り対抗要件を備える必要はありません。

解除と登記

解除と登記の関係も解除前の第三者と解除後の第三者で異なります。

解除前の第三者との関係では当事者の一方がその解除権を行使したときは各当事者はその相手方を原状に復させる義務を負います。判例は解除の効果につき解除により契約関係が遡及的に消滅するとの直接効果説に立っています。そして解除により契約関係が遡及的に消滅することで不測の損害を被る第三者を保護するために545条1項ただし書は第三者の権利を害することはできないと規定して解除の遡及効を制限しています。

545条1項ただし書が適用されれば解除前の第三者は解除権者から有効に権利を取得し第三者と解除権者は前主と後主の関係に立つため第三者と解除権者は対抗関係には立ちません。そのため177条は適用されず第三者は登記がなくても物権の取得を主張できるとも思えます。しかし判例は登記を経由していない者は第三者として保護されない旨判示しています。545条1項ただし書は何ら帰責性のない解除権者の犠牲のもとに第三者を保護するものである以上、第三者は高度の利害関係を有していることが必要であるためです。これは対抗要件としての登記ではなく権利保護資格要件としての登記すなわち第三者保護規定における保護を受けるための要件としての登記を要求したものと解されています。

なお545条1項ただし書の第三者として保護されるためには解除原因の存在につき善意であることは要求されません。解除原因が存在しても解除するか否かは解除権者の意思によるものであり必ずしも解除されるとは限らないためです。

解除後の第三者との関係では判例は177条の適用を認めており第三者は解除権者よりも先に登記を備えることで解除権者に権利の取得を対抗することができます。解除の遡及効は法的な擬制にすぎず解除される契約もそれが解除されるまでは有効であるため、実質的にはいったん相手方に移転した権利が解除によって解除権者に移転する復帰的物権変動を観念することができ相手方を起点とした二重譲渡類似の関係に立つと考えることができるためです。