権利取得のおそれがある場合の代金支払拒絶

576条は売買の目的について権利を主張する者があることその他の事由により買主がその買い受けた権利の全部若しくは一部を取得することができず又は失うおそれがあるときは買主はその危険の程度に応じて代金の全部又は一部の支払を拒むことができると定めています。ただし売主が相当の担保を供したときはこの限りではありません。

第三者が売買の目的物について権利を主張する場合には買主は権利を取得することができない等のおそれが生じます。第三者が権利を確定的に取得した場合には損害賠償請求や契約の解除等ができますが第三者が権利を主張するにとどまる場合でも買主を保護し売主と買主間の公平を図る必要があります。そこで本条は買主に代金支払拒絶権を与え損害の発生を未然に防止することとしています。買主は同時履行の抗弁権の行使が困難又は不可能な場合でも本条により代金の支払を拒絶することができます。

土地又は建物の賃借人は賃借物に対する権利に基づき自己に対して明渡しを請求することができる第三者からその明渡しを求められた場合にはそれ以後賃料の支払を拒絶できます。

抵当権等の登記がある場合の代金支払拒絶

577条1項は買い受けた不動産について契約の内容に適合しない抵当権の登記があるときは買主は抵当権消滅請求の手続が終わるまでその代金の支払を拒むことができると定めています。この場合において売主は買主に対し遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨を請求することができます。同条2項は先取特権又は質権の登記がある場合についても準用しています。

買主が抵当権消滅請求のために担保物権者に支払った費用は売主の債務の弁済となるものであるため売主から償還を受けることとなります。本条は買主が抵当権消滅請求をする場合にはその終了まで買主に代金の支払拒絶権を認め代金額から抵当権消滅請求に要した費用を差し引いて売主に支払うようにさせた規定です。

代金の支払拒絶権が認められない場合として第1に売主が買主に遅滞なく抵当権消滅請求をすべきことを請求したにもかかわらず買主が遅滞なく抵当権消滅請求をしない場合があります。第2に売主の供託請求に応じず買主が代金を供託しない場合があります。第3に当事者間で売買契約の代金を定めるに当たり担保物権による負担を考慮して代金を決定した場合があります。不動産売買において目的物に抵当権が設定されているだけでは買主は約定代金のうち被担保債権に相当する額を拒絶することはできません。

売主による代金の供託の請求

578条は576条及び577条の場合においては売主は買主に対して代金の供託を請求することができると定めています。買主に代金支払拒絶権を認めたこととの衡平上買主の無資力による危険から売主を保護することを目的とする規定です。売主が供託金請求をしたにもかかわらず買主が代金支払及び供託のいずれもしない場合には買主は576条及び577条の代金支払拒絶権を失います。権利を主張する者が現れて権利喪失の危険が生じた576条の場面において売主は買主が権利を失うおそれが消失するまでは供託金を受領できません。

買戻しの意義

579条は不動産の売主は売買契約と同時にした買戻しの特約により買主が支払った代金及び契約の費用を返還して売買の解除をすることができると定めています。別段の合意をした場合にあってはその合意により定めた金額を返還します。当事者が別段の意思を表示しなかったときは不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされます。

買戻しとは不動産の売主が売買契約と同時に買主が支払った代金及び契約の費用を返還して後日売買を解除する旨を特約することをいいます。再売買の予約と同じく債権担保のために用いられることが多いとされています。買戻しの特約と売買契約は不可分に結合しているわけではないため後に買戻しの特約のみを合意解除することは可能です。

買戻特約付売買契約で目的不動産を売主が引き続き占有している場合には特段の事情がない限り債権担保目的で締結されたと推認されます。債権担保目的で締結された買戻特約付売買契約は特段の事情のない限り譲渡担保契約と解するのが相当とされています。

買戻しと再売買予約の比較

買戻しと再売買予約にはいくつかの相違点があります。目的物について買戻しは不動産に限られますが再売買予約には制限がありません。動産を目的とした場合は再売買の予約として556条の規定に従います。特約の時期について買戻しは売買契約と同時でなければなりませんが再売買予約には制限がありません。売買契約と同時に買戻特約をしなかったとしても代金及び契約の費用を返還して売買契約を解除することができるとの合意は579条以下の適用はないものの有効です。

返還すべき額について買戻しは代金と契約の費用であり利息を支払う旨の特約は有効ですが買戻しに際して提供する必要はありません。買戻しの際に利息の支払が不要なのは当事者間で特約がない限り不動産の果実と相殺したものとみなされるためです。また必要費や有益費を要求する特約は無効です。再売買予約にはこのような制限のための規定はありません。

対抗要件について買戻しは登記により再売買予約は仮登記によります。行使される権利について買戻しは買戻権であり再売買予約は予約完結権です。譲渡性についてはいずれもあり買主の承諾は不要です。譲渡の対抗要件について買戻しは登記によりますが買戻権が登記されていないときは通知又は承諾によります。再売買予約は仮登記の付記登記によりますが仮登記がなされていないときは通知又は承諾によります。

効果について買戻しは契約の解除であり再売買予約は売買契約の成立です。意思表示の相手方について買戻しは転得者ですが転得者が対抗要件を備えていない場合には譲渡人でよいとされます。再売買予約は予約の相手方です。

買戻しの期間

580条1項は買戻しの期間は10年を超えることができないと定めています。特約でこれより長い期間を定めたときはその期間は10年とされます。同条2項は買戻しについて期間を定めたときはその後にこれを伸長することができないと定めています。同条3項は買戻しについて期間を定めなかったときは5年以内に買戻しをしなければならないと定めています。

本条は買戻期間を強行的に制限しています。買戻権の永続によって不安定な状態を続けさせることは不動産の改良をおろそかにせしめかつその融通を妨げるゆえんであるばかりでなく不動産の価格騰貴の傾向が買戻代金の固定と適合しなくなるという理由に基づきます。再売買予約の場合には期間の定めがなければ5年又は10年の消滅時効にかかり期間の定めがあればそれによります。

買戻しの特約の対抗力

581条1項は売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは買戻しは第三者に対抗することができると定めています。同条2項は買戻しの登記がされた後に対抗要件を備えた賃借人の権利はその残存期間中1年を超えない期間に限り売主に対抗することができると定めています。ただし売主を害する目的で賃貸借をしたときはこの限りではありません。

買戻権の行使によりこれに劣後する権利は買戻権者に対抗することができません。不動産上に賃借人が存在する場合も原則として賃借権を買戻権者に対抗できませんが対抗要件を備えた賃借権は売主すなわち買戻権者を害する目的で賃貸借した場合を除き残期1年間に限り対抗できます。買戻権者の利益と賃借人の利用権との調和を図ったものです。

買戻権の代位行使

582条は売主の債権者が債権者代位権の規定により売主に代わって買戻しをしようとするときは買主は裁判所において選任した鑑定人の評価に従い不動産の現在の価額から売主が返還すべき金額を控除した残額に達するまで売主の債務を弁済しなお残余があるときはこれを売主に返還して買戻権を消滅させることができると定めています。売主の債権者が買戻権を代位行使する目的は買戻代金と目的不動産の時価との差額価値にあり目的不動産の取得にはないためこの債権者の利益と買主の利益との調和を図ったものです。

買戻しの実行

583条1項は売主は580条に規定する期間内に代金及び契約の費用を提供しなければ買戻しをすることができないと定めています。同条2項は買主又は転得者が不動産について費用を支出したときは売主は196条の規定に従いその償還をしなければならないと定めています。ただし有益費については裁判所は売主の請求によりその償還について相当の期限を許与することができます。

買戻権の行使方法は買戻期間内に相手方すなわち転得者に対する意思表示によって代金及び契約費用を提供して行います。提供は原則として現実の提供でなければなりませんが買主が買戻特約の存在を争っている場合には口頭の提供で足りるとされます。買戻しの効果としては先の売買契約が遡及的に効力を失い売主すなわち買戻権者は費用償還義務を負います。

共有持分の買戻特約付売買

584条は不動産の共有者の1人が買戻しの特約を付してその持分を売却した後にその不動産の分割又は競売があったときは売主は買主が受け若しくは受けるべき部分又は代金について買戻しをすることができると定めています。ただし売主に通知をしないでした分割及び競売は売主に対抗することができません。

買戻権者に分割又は競売の通知がなされた場合には現物分割による場合には買主の受けた部分について代金分割又は価格賠償による場合には代金についてのみ買戻しをすることができます。買戻権者への通知がなされない場合には買戻権者は分割がなされていないものとして持分について買戻しをすることができます。

585条は分割が競売によって行われ買戻権の相手方が目的不動産全部の買受人となった場合について規定しています。買主が分割請求をした場合には買戻権者は持分のみあるいは不動産全部の買戻しをすることができます。買主以外の他の共有者が分割請求をした場合には売主は持分のみの買戻しをすることができず必ず目的物全部の買戻しが必要です。