賃借権の譲渡及び転貸の制限

612条1項は賃借人は賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡し又は賃借物を転貸することができないと定めています。同条2項は賃借人がこの規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは賃貸人は契約の解除をすることができると定めています。

大事な財産を賃貸人の承諾を得ないで第三者に使用収益させることは賃貸人と賃借人間の信頼関係を破る重大な不信行為と考えられるため無断譲渡及び転貸があれば原則として解除できるものとされています。ただし不動産賃貸借においては賃借人にも投下資本を回収する必要性があるため解除権は立法的にも解釈上も制限的に適用されています。

賃貸人の承諾

賃借権の譲渡及び転貸に必要とされる賃貸人の承諾は事前であっても事後であっても構いませんしその相手方は賃借人でも譲受人や転借人でもよいとされています。承諾は明示でも黙示でもよいですがその後に承諾に基づく譲渡や転貸の契約締結がなされていなくてももはや撤回することはできないとされています。

譲渡について賃貸人の承諾があるときは譲渡人は賃貸借関係から離脱して譲受人が賃借人となります。賃貸借関係は同一の内容で譲受人に移転しますが旧賃借人の保管義務違反による損害賠償債務は特にこれを引き受ける契約がない限り移転しません。

無断譲渡及び転貸の要件

賃借人が賃貸人の承諾なく現実に第三者に賃借物の使用及び収益をさせたことが必要です。単に無断譲渡や転貸の契約を締結しただけでは足りません。

賃借権の無断譲渡及び転貸に当たるとされた例としては賃借地上の建物の売買契約が締結された場合があります。この場合には特段の事情のない限り売主は買主に対し敷地の賃借権をも譲渡したものと認められます。建物所有のためには土地賃借権の存在が必要不可欠であるため土地賃借権は建物所有権の従たる権利として主たる権利の処分に従うと解されています。建物の売主は敷地の賃借権の譲渡につき賃貸人の承諾を得る義務を負います。また賃借地上の建物が抵当権の実行により競落された場合にも特段の事情のない限り建物敷地の賃借権は旧建物所有者との関係では競落人に移転するとされています。

賃借権の無断譲渡及び転貸に当たらないとされた例としては以下のものがあります。賃借人が賃借地上に築造した建物を第三者に賃貸しても土地賃借人は建物所有のため自ら土地を使用しているものであるから賃借地を第三者に転貸したとはいえないとされています。第三者に独立の使用収益権が与えられていなければ転貸には当たりません。また賃借人が借地上の建物につき譲渡担保権を設定した場合には建物所有権の移転は債権担保の趣旨でされたものであり譲渡担保権者によって担保権が実行されるまでの間は譲渡担保権設定者は受戻権を行使して建物所有権を回復できるのであるから譲渡担保権設定者が引き続き建物を使用している限り賃借権の譲渡及び転貸がされたとは解されていません。ただし譲渡担保権者が建物の引渡しを受け使用及び収益するときは賃借権の譲渡及び転貸がされたと解されます。さらに賃借人である小規模で閉鎖的な有限会社が持分譲渡及び役員交代により実質的な経営者が交代しても賃借権の譲渡には当たらないとされています。

無断譲渡及び転貸の効果

無断譲渡及び転貸がなされた場合には賃貸人は無催告で賃貸借契約を解除することができます。目的物の一部転貸がなされた場合に一部転貸自体が許されないときは全体について解除ができます。無断譲渡及び転貸を理由とする賃貸借契約の解除権は譲受人や転借人が目的物の使用収益を開始した事実を賃貸人が知った時から5年又は譲受人や転借人が目的物の使用収益を開始した時から10年の消滅時効にかかります。

信頼関係理論による解除権の制限

賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に目的物を使用及び収益させた場合でもその行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除権は発生しません。

背信性の有無の判断基準については物的及び経済的側面のみならず個人的信頼関係や譲渡及び転貸の対象の種別その他当事者の諸事情をも考慮して判断するとされています。具体的には譲渡及び転貸部分の範囲や継続性が考慮され譲渡及び転貸部分がわずかである場合又は一時的である場合には原則として背信性は否定されます。また利用主体の変更の実質性も考慮され譲受人や転借人が同居の賃借人の近親者である場合や賃借人が個人経営を法人組織に改めただけの場合には実質的に譲渡及び転貸がないといえ背信性は否定されます。

承諾のない譲渡及び転貸が背信的行為に当たらないとされた以上は賃貸人の承諾があったのと同様に適法な譲渡及び転貸として扱われます。譲渡の場合には譲受人のみが賃借人となり譲渡人は賃貸借関係から離脱し特段の意思表示がない限り賃貸人に対して契約上の債務を負いません。

無断譲渡及び転貸の場合の法律関係

賃貸人をA、賃借人をB、譲受人又は転借人をCとして整理します。

BとC間の関係について譲渡及び転貸はBとCの間では有効です。Bは Cに対して譲渡及び転貸が無効であることを主張して目的物の返還を請求できません。転貸の場合にはBはCに賃料を請求することができます。BはCに対してAの承諾を取り付ける義務を負い承諾を取り付けられない場合にはBは債務不履行責任を負います。

AとB間の関係についてAは原則としてAとB間の賃貸借契約を解除することができます。Bは依然として賃借人の地位を失っていないので解除の意思表示はBに対してなされるべきです。

AとC間の関係についてAとB間の賃貸借契約が解除された場合にはCはAに対する関係では不法占拠者となります。AはCに対し所有権に基づいて妨害排除請求のみならず直接自己への引渡しを請求できます。また AがBから賃料の支払を受けたという特段の事情のない限りAはCに賃料相当額について不法行為に基づく損害賠償請求や不当利得返還請求も可能です。Cが費用を支出していてもそれに基づく留置権の主張はできません。AはAとB間の賃貸借契約を解除することなくCに対して妨害排除及び明渡しを請求することもできます。

612条に基づき解除できる場合に転借人に対して通知や催告する必要はありません。無断転貸において賃貸人が転借人に明渡請求したときは転借人は転貸人との転貸借契約を解除することができます。

転貸の効果

613条1項は賃借人が適法に賃借物を転貸したときは転借人は賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負うと定めています。この場合において賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができません。同条2項はこの規定は賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げないと定めています。

承諾転貸がなされた場合であっても原賃貸人と転借人との間には直接の契約関係は生じません。しかし賃借物を現実に使用収益するのは転借人であること及び転貸人が原賃貸人に賃料を支払わない場合もありうることから原賃貸人を保護するために転借人に直接履行義務が課されています。

転借人の直接履行義務の内容

転貸借に基づく債務には賃料支払義務だけでなく目的物返還義務や目的物保管義務等も含まれます。転借人の責めに帰すべき事由により目的物を滅失又は損傷させた場合には転借人は賃貸人に対して直接損害賠償義務を負います。

転借人は賃貸人に対し賃借人の債務の範囲を限度として義務を負います。転借人の賃貸人に対する賃料債務の支払時期は転借人と賃借人双方の債務の弁済期が到来した時点です。また賃料は転借料と賃借料双方の範囲内となります。目的物が契約に適合せず使用収益に適する状態が回復されない間は賃借人は賃貸人に対して賃料支払を拒絶することができるため転借人も賃貸人に対して賃料支払を拒絶することができます。

転借人は賃料の前払以外の義務については賃借人と賃貸人のいずれか一方に履行すれば他方に対する義務は免責されます。賃料の前払とは転貸借契約における賃料をその契約で定められた弁済期よりも前に支払うことをいいます。

転借人は賃貸人に対し権利を有するものではないため適法な転借人は修繕の要求や家屋につき支出した有益費の償還を賃貸人に請求することはできません。ただし転借人は賃借人の賃貸人に対する修繕請求を債権者代位権により代位行使することができます。

承諾転貸における転貸人と転借人間の法律関係

承諾転貸における転貸人と転借人間の法律関係は原則として通常の賃貸借契約と同様であり転貸人は転借人に対して修繕義務を負います。もっとも転借人が賃貸人に対して負う義務を直接履行すればその限度で賃借人に対する義務を免れる点で特殊性があります。

承諾転貸における原賃貸借の賃貸人と賃借人間の法律関係は転貸借の存在によって影響を受けません。承諾転貸において転借人が目的物を滅失又は損傷させた場合に賃借人が賃貸人に対してどのような責任を負うかについては賃貸人がした転貸の承諾をどのように解釈するかによって処理すべきとされています。通常は賃貸人の転貸への承諾には賃借人を免責する趣旨まで含まないことから原則として賃借人もその責任を負うと解されています。

賃貸借関係終了と転貸借の帰趨

原賃貸借が期間満了で終了すれば転貸借は直ちには消滅しないとしても転借人は転借権を原賃貸人に対抗できなくなるので原賃貸人との関係では不法占拠者となり原賃貸人からの目的物返還請求に応じざるを得ません。転貸借は基本となる賃貸借の存在を前提に賃借人が有する権利の範囲内で成立するものであるためです。その結果として転貸人の使用収益させる義務が履行不能となり転貸借も転借人の解除をまたずに終了します。ただし借地借家法の適用がある場合には原賃貸人は原賃貸借の終了を転借人に通知することを要しそれを欠くと転借人に終了を対抗できません。通知がなされると転貸借は通知がなされた日から6箇月を経過すると終了するという修正がなされます。

613条3項は賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には賃貸人は賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができないと定めています。ただしその解除の当時賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときはこの限りではありません。合意解除を転借人に対抗できない結果として転貸借関係は存続し原賃貸借関係もその限度で存続するという見解と原賃貸借関係は合意解除により消滅したことを前提として原賃貸人と転借人が直接の賃貸借関係に立つとする見解があります。

賃借人の債務不履行により賃貸借が解除されたときは転貸借は履行不能により終了し転借人は賃貸人に対抗することができません。承諾転貸がなされていた場合でも同様です。承諾転貸において賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合には転貸借は原則として賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に転貸人の転借人に対する債務の全部の履行不能により終了します。賃料の延滞を理由に賃貸借を解除するには賃貸人は賃借人に催告すれば足り転借人にその支払の機会を与える必要はありません。

サブリース

サブリースとは不動産会社が賃貸ビルの所有者からビルを一棟借りしこれをテナントへ転貸借して転貸料を収受する反面ビルの所有者には空室が生じても一定の賃料を支払うことを約束する契約です。

賃料自動増額特約の下でも不動産会社は賃料減額請求権の行使をすることができ当事者が当初に現実に賃料を合意した日以降の諸般の事情を総合考慮して賃料減額請求の当否が決せられるとされています。サブリース契約は形式上は転貸借ですが実質において不動産会社が知識及び経験を利用して安定した賃料収入を得ることを企図したものでありビルの所有者も最初から不動産会社が転貸することを予定して結ばれたものであるからビルの所有者は信義則上不動産会社との賃貸借契約の期間満了による終了をテナントに対抗できないとされています。

賃借権の譲渡及び転貸の場合において賃貸人の有する不動産賃貸の先取特権は譲受人や転借人の動産にも及びます。

賃料の支払時期

614条は賃料は動産と建物及び宅地については毎月末にその他の土地については毎年末に支払わなければならないと定めています。ただし収穫の季節があるものについてはその季節の後に遅滞なく支払わなければなりません。

賃借人の通知義務

615条は賃借物が修繕を要し又は賃借物について権利を主張する者があるときは賃借人は遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならないと定めています。ただし賃貸人が既にこれを知っているときはこの限りではありません。

賃借人の用法遵守義務

616条は使用貸借における借主の使用及び収益に関する規定を賃貸借について準用しています。同じく貸借型契約である使用貸借契約に関する借主の用法遵守義務の規定を準用し賃借人の義務を明確にしたものです。