地上権の意義

265条は地上権者は他人の土地において工作物又は竹木を所有するためその土地を使用する権利を有すると定めています。地上権とは工作物又は竹木を所有するために他人の土地を使用することができる権利をいいます。地上権は有償でも無償でもよく存続期間の制限もありません。設定行為、時効取得及び遺言により取得できます。土地の継続的な使用という外形的事実に加えてその使用が地上権行使の意思に基づくことが客観的に表現されている場合には地上権の時効取得が認められます。

なお建物所有目的の地上権は借地借家法による修正がなされます。

地上権と賃借権の比較

地上権と賃借権には重要な違いがあります。

存続期間については地上権には最長及び最短の制限がなく永久地上権とすることも可能です。賃借権の最長期間は50年です。普通借地権の最短期間は30年です。

約定の存続期間がない場合について地上権は慣習によるほか当事者の請求により裁判所が20年以上50年以下の範囲内で存続期間を定めます。地上権者は自由に放棄できますが地代を支払うべきときは1年前の予告又は期限の到来していない1年分の地代の支払が必要です。存続期間の定めのない賃貸借についてはいつでも解約申入れをすることができ申入れの後土地は1年、建物は3か月、動産は1日経過後に終了します。

対抗力については地上権は地上権の設定登記が必要であり賃借権は賃借権の設定登記が必要です。普通借地権は建物に関する登記のみで足ります。

譲渡性については地上権者は地主の承諾の有無を問わず譲渡することが可能です。賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です。借地権については裁判所による承諾に代わる許可の裁判の制度があります。

地代と賃料については地代は地上権の要素ではなく特約のある場合に限り地代支払義務を負います。賃料は賃貸借契約の要素です。

建物収去及び買取請求権については地上権では地主に買取権があり地上権者に収去権があります。賃貸借では賃借人に収去権がありますが地主に買取権はありません。普通借地権では更新なき場合の買取請求権及び建物新取得者の買取請求権が認められています。

地上権の効力

地上権設定者は地上権者の土地使用を受忍すべき消極的義務を負います。一方土地の修補義務等の積極的義務を負うものではありません。

地上権者は地主の承諾なしに自由に移転及び処分することができます。譲渡及び賃貸も可能であり一般先取特権及び抵当権の目的ともなりえます。譲渡禁止特約も有効ですが特約の登記が認められないため第三者に対抗できません。

地上権者は特約のある場合に限り地代支払義務を負い特約がなければ無償とされます。地代は金納に限らず物納でもかまいません。地代支払義務を負う場合には永小作権の規定及び賃貸借に関する規定が準用されます。

地上権者は物権的請求権として妨害排除請求権及び妨害予防請求権を有します。また地上権は地役権と異なり土地の占有権原として機能するため地上権者は物権的請求権として返還請求権も有します。地上権者は地上権設定者に対する登記請求権を有します。

対抗力

地上権は登記することによって第三者に対抗できます。地上権設定者は登記義務を負います。地上権の地代は登記事項です。

267条は相隣関係の規定を地上権者間又は地上権者と土地の所有者との間について準用すると定めています。ただし境界標等の共有の推定に関する229条の規定は境界線上の工作物が地上権の設定後に設けられた場合に限り地上権者について準用します。

地上権の存続期間

当事者が存続期間を定めた場合には地上権の存続期間は短期及び長期ともに自由であり永久地上権とすることも可能です。

当事者が存続期間を定めなかった場合において別段の慣習がないときは地上権者はいつでもその権利を放棄することができます。ただし地代を支払うべきときは1年前に予告をし又は期限の到来していない1年分の地代を支払わなければなりません。地上権者が権利を放棄しないときは裁判所は当事者の請求により20年以上50年以下の範囲内において工作物又は竹木の種類及び状況その他地上権の設定当時の事情を考慮してその存続期間を定めます。

地上権の消滅原因

地上権の消滅原因には物権一般に共通の消滅原因と地上権特有の消滅原因があります。物権一般に共通の消滅原因としては客体たる土地の消滅、消滅時効及び第三者による当該土地所有権の取得時効があります。

地上権特有の消滅原因として地代を内容としない地上権の場合には地上権者は自由に放棄することができます。地代を内容とする地上権の場合には土地所有者からの消滅請求については永小作権の規定が準用されます。地上権者からの放棄については存続期間がない場合には1年前の予告又は1年分の地代の支払が必要であり存続期間がある場合には永小作権の規定が準用されます。

工作物等の収去等

269条1項は地上権者はその権利が消滅した時に土地を原状に復してその工作物及び竹木を収去することができると定めています。ただし土地の所有者が時価相当額を提供してこれを買い取る旨を通知したときは地上権者は正当な理由がなければこれを拒むことができません。地上権の消滅に伴い地上権者は原状回復義務を負い付合が生じない限り土地に付属させた物の収去権を有しますが収去が社会経済的に不利益な場合も考慮し地主からの買取権が認められたものです。

収去権は収去義務でもあります。ただし収去不能か著しく困難な物については収去権も収去義務もなく費用償還請求で調整を図ります。必要費については地上権者自らが修補義務を負うので償還できませんが有益費については償還請求できます。

地主は自由に買取の決定をなすことができ地上権者は正当理由なく買取権の行使を拒むことはできません。なお地上権者には建物買取請求権はありませんが異なる慣習があればそれによります。

区分地上権

269条の2第1項は地下又は空間は工作物を所有するため上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができると定めています。この場合には設定行為で地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができます。区分地上権の目的は工作物の所有に限定されます。

同条2項は第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有する場合においてもその権利又はこれを目的とする権利を有するすべての者の承諾があるときは区分地上権を設定することができると定めています。第三者がすでに使用収益権を有する場合にはその第三者及びその権利を目的とするすべての者の承諾が必要です。土地の使用又は収益をする権利を有する者はその地上権の行使を妨げることができません。