法定地上権の趣旨

388条は土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合においてその土地又は建物につき抵当権が設定されその実行により所有者を異にするに至ったときはその建物について地上権が設定されたものとみなすと定めています。この場合において地代は当事者の請求により裁判所が定めます。

土地とその上の建物とは別個の物であるから同一の所有者に属する場合にも別々に抵当権の目的となります。民法は自己借地権を認めておらず抵当権の設定時に将来のために借地権を設定しえないため土地とその上の建物とを所有する者が土地又は建物に抵当権を設定し競売されると建物は土地の上に存続しえないことになります。しかしそれでは社会経済上不利益であるばかりでなく抵当権設定当事者の意思にも反することになります。すなわち建物は土地の利用権を伴わずには存在しえないから所有者が土地だけに抵当権を設定するときは建物のために地上権を保留する意思であり建物だけに抵当権を設定するときは建物のために地上権を設定する意思であるとみるのが妥当です。そこで民法は建物のために法律上当然に地上権が発生するものと定めました。

法定地上権の成立要件

法定地上権の成立要件は次の3つです。第1に抵当権設定当時に土地の上に建物が存在していたことです。第2に抵当権設定当時同一人がその土地と建物を所有していたことです。第3に両者の一方又は双方に抵当権が設定され競売の結果別々の所有者が両者を所有するようになったことです。

要件1 抵当権設定当時に土地の上に建物が存在していたこと

更地に抵当権が設定された場合には抵当権設定後に建物が建築され抵当権が実行されたとしても法定地上権は成立しません。抵当権設定当時に土地上に建物が存在しなかった場合にはたとえ抵当権者が更地への建物の建築を承認する旨の合意をしたとしても法定地上権は成立しません。抵当権設定の際に抵当権設定当事者間において将来土地上に建物を建築した場合には地上権を設定したものとみなす旨の合意をしたとしても法定地上権は成立しません。

一番抵当権設定後に建物が建築され土地に二番抵当権が設定された場合にも二番抵当権の実行により土地が競売されても法定地上権は成立しません。

建物が再築された場合

土地のみに抵当権が設定されていた場合において土地に対する抵当権設定当時にその土地上に建物が存在していたがその後に建物が滅失し又は取り壊されて再築されたときは再築された新建物が旧建物と同一性を維持しているときは旧建物を基準として法定地上権が成立します。

土地と建物の双方に共同抵当権が設定されその後に建物が取り壊されて新建物が再築されたときは新建物と土地の所有者が同一でありかつ新建物が建築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けた等の特段の事情のない限り法定地上権は成立しません。

建物保存登記がされていない場合

土地に対する抵当権設定当時に土地上の建物の所有権保存登記がなくとも法定地上権は成立します。

要件2 抵当権設定当時同一人がその土地と建物を所有していたこと

土地と建物の所有が別人である場合には所有者間に親族関係があったとしても民法上同一人物と扱うことはできないから法定地上権は成立しません。

抵当権設定時には土地と建物の所有が別人であったが実行時には同一人に帰属している場合にはまず建物に対する抵当権設定後に土地と建物が同一人に帰属したときは土地利用権は混同の例外として存続するため法定地上権は成立しません。次に土地に対する抵当権設定後に土地と建物が同一人に帰属したときも対抗要件を備えた土地利用権は混同の例外として存続するため法定地上権は成立しません。

一番抵当権設定時には別人であったが二番抵当権設定時には同一人に帰属している場合について土地に対する一番抵当権設定時点で土地と建物の所有者が異なり土地に対する二番抵当権設定時点で土地と建物が同一の所有者に帰属していたときは一番抵当権を実行しても法定地上権は原則として成立しません。ただし二番抵当権の実行までに一番抵当権が設定契約の解除によって消滅した場合には法定地上権が成立します。一方で建物に対する一番抵当権設定時点で土地と建物の所有者が異なり建物に対する二番抵当権設定時点で土地と建物が同一の所有者に帰属していた場合には一番抵当権を実行しても法定地上権が成立します。

抵当権設定時は土地と建物の所有が同一人であったが実行時には別人に帰属している場合には抵当権設定当時に抵当権者及び設定者ともに法定地上権の成立を予期しているはずであるから法定地上権が成立します。なお仮差押え時は土地と建物の所有者が同一人であったが強制競売手続における差押え時には別人の所有となった場合にも法定地上権は成立します。

抵当権設定時に土地と建物の所有は同一人に帰属しているが登記名義では別人に帰属している場合には所有者と登記名義人が異なるときに抵当権者が土地と建物の所有者が異なると評価したならば少なくとも約定利用権の存在を覚悟していたといえますしかつ現況の調査をすれば同一所有者であることを知りうるため法定地上権が成立します。

共有関係と所有者の同一性

共有土地上に共有者の一人が単独で所有する建物が存在する場合にその者の土地持分権に抵当権が設定されたときは建物のために法定地上権は成立しません。その建物に抵当権が設定されたときも法定地上権は成立しません。

単独所有の土地上に土地所有者と他の者が共有する建物が存在する場合に土地に抵当権が設定されたときは建物全体のために法定地上権が成立し土地所有者と共有者は法定地上権を準共有します。建物の土地所有者の持分権に抵当権が設定されたときも建物全体のために法定地上権が成立し共有者と買受人は法定地上権を準共有します。

共有土地上に共有建物が存在する場合において債務者の債務を担保するために土地の各共有者が各持分に共同して抵当権を設定したときは建物のために法定地上権は成立しません。もっとも他の共有者が法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとみることができるような特段の事情がある場合には法定地上権が成立しえます。ただし土地共有者が親族であるといった登記簿に公示されない人的関係はここでいう特段の事情には含まれません。なおこの事案と異なり土地と建物の共有者がともに同一の二人である場合において一方の共有者が土地の自己の共有持分に抵当権を設定したときも建物のために法定地上権は成立しません。

要件3 競売の結果別々の所有者が両者を所有するようになったこと

土地と建物がともに抵当権の目的となり競売の結果それぞれ別人の所有となった場合や一方だけが競売された場合にも388条と同様の事態が生ずるので本条が適用されます。

抵当権が実行された場合に限らず抵当権者でない他の債権者の申立てによる強制競売の結果土地と建物が別人の所有となった場合にも法定地上権の成立が認められます。

法定地上権の内容

法定地上権は土地又は建物の競売により競落人に所有権が移転する時に成立します。

存続期間は当事者の協議により定まり協議が調わないときは借地借家法3条本文により30年となります。地代については当事者の協議が調わないときは裁判所が決定します。

法定地上権の及ぶ範囲は建物の敷地に限られず建物の利用に必要な土地を含みます。

法定地上権を第三者に対抗するためには地上権の登記又は建物の登記を具備する必要があります。ただし法定地上権を取得した者は敷地の競落人に対しては登記なくして地上権を主張できます。

抵当権設定当事者間におけるあらかじめ法定地上権を成立させる旨又は成立させない旨の特約は効力を有しません。法定地上権は公益的な制度であり特約によって成否を左右できない強行法規です。