一括競売

389条1項は抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは抵当権者は土地とともにその建物を競売することができると定めています。ただしその優先権は土地の代価についてのみ行使することができます。同条2項はその建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には適用しないと定めています。

更地に抵当権が設定された後に建物が築造されても法定地上権は成立せず更地として競売することが可能なはずですが建物収去の問題などの不都合があり一括競売の方が容易であることから一括競売を認めたものです。ただし書で抵当権者が不当に利益を受けるのを避けています。なお抵当権設定後に築造された建物であれば第三者が築造したものであっても抵当権者は一括競売を申し立てることができます。

一括競売の要件は抵当権設定当時に抵当地上に建物がないことと抵当権設定後に当該土地の所有者又は第三者が新たに建物を築造し所有することです。一括競売の効果として抵当権者は土地と建物を一括して競売することができますが競売代金に対して優先権を主張できるのはあくまで土地についてのみであり建物の競売代金については優先権をもちません。一括競売は抵当権者に課された義務ではありません。

抵当不動産の第三取得者の諸権利

390条は抵当不動産の第三取得者はその競売において買受人となることができると定めています。通常物の所有者は買主になれないことから誰もが買受人になれる旨を注意的に規定したものです。買受人には第三取得者のほか抵当権設定者も含みます。ただし民事執行法上債務者は買受けの申出ができないとされています。

391条は抵当不動産の第三取得者は抵当不動産について必要費又は有益費を支出したときは196条の区別に従い抵当不動産の代価から他の債権者より先にその償還を受けることができると定めています。第三取得者の支出した必要費や有益費は一種の共益費と考えられるため優先的な償還請求権を認めたものです。なお抵当不動産の売却代金が先に抵当権者に交付されてしまったため第三取得者が償還を受けられなかった場合には第三取得者は抵当権者に対して不当利得の返還を請求できます。

代価弁済

378条は抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは抵当権はその第三者のために消滅すると定めています。

代価弁済の制度は抵当権消滅請求とともに抵当権の設定されている不動産の第三取得者を保護する制度です。

代価弁済の要件は第1に所有権又は地上権を買い受けることです。地上権を買い受けるとは地上権の全存続期間の地代を一括して対価として支払ったことをいいます。第2に抵当権者の請求があることです。もっとも第三取得者はこれに応じる必要はありません。第3に代価の弁済すなわち抵当権者の提示した額を支払うことです。

代価弁済の効果として弁済額が抵当債権額に満たなくとも抵当権は第三取得者のために消滅します。第三取得者が地上権を取得した場合には抵当権は消滅せずただ地上権者に対抗できないということにとどまります。買主は抵当権者に支払った範囲で代金債務を免れます。債務者は第三取得者が代価弁済をした範囲で債務を免れます。代価弁済後の残余債務については無担保債務として依然存続し債権者はこれを一般債権者として債務者に請求することになります。

抵当権消滅請求

379条は抵当不動産の第三取得者は383条の定めるところにより抵当権消滅請求をすることができると定めています。

抵当権消滅請求とは第三取得者自らが代価を評価して抵当権者に対してその価額をもって抵当権を消滅させるよう請求する制度です。これは代価弁済と同様に不動産の第三取得者の保護を図る制度ですが代価弁済とは異なり目的不動産の第三取得者にイニシアティブを与えるものです。

抵当権消滅請求権者

原則として抵当不動産について所有権を取得した者が請求権者となります。目的不動産に根抵当権が設定されている場合でも元本の確定前であっても確定後であっても請求が可能です。

例外として以下の者は消滅請求権者に含まれません。主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は抵当権消滅請求をすることができません。停止条件付第三取得者は条件成就が未定の間は抵当権消滅請求ができません。譲渡担保権者も消滅請求権者に含まれません。地上権設定を受けた者も同様です。

1個の不動産の全体を目的とする抵当権が設定されている場合において当該抵当不動産の共有持分を取得した第三取得者が自己の共有持分について抵当権消滅請求をすることは許されません。この場合に抵当権消滅請求を認めると抵当権者が1個の不動産の全体について一体として把握していた交換価値が分断され抵当権者を害するのが通常であり抵当権消滅請求の制度趣旨に反するためです。

抵当権消滅請求の時期

第三取得者は抵当権の実行としての競売による差押えの効力発生前に抵当権消滅請求をすることが必要です。

抵当権消滅請求の手続

抵当不動産の第三取得者は抵当権消滅請求をするときは登記をした各債権者に対し取得の原因及び年月日並びに譲渡人及び取得者の氏名及び住所等を記載した書面、抵当不動産に関する登記事項証明書並びに債権者が2箇月以内に競売の申立てをしないときは第三取得者が代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面を送付しなければなりません。

抵当権消滅請求の効果

抵当権者が一定期間内に競売の申立てをしない等によって承諾が擬制されるか又は抵当権者が第三取得者から提案があった金額を承諾した場合でかつ第三取得者がその金額を支払うか又は供託した場合には抵当権が消滅します。

具体的には書面の送付を受けた債権者が2箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないとき、その債権者が申立てを取り下げたとき、申立てを却下する旨の決定が確定したとき又は申立てに基づく競売の手続を取り消す旨の決定が確定したときは抵当不動産の第三取得者が提供した代価又は金額を承諾したものとみなされます。

書面の送付を受けた債権者は競売の申立てをするときは2箇月の期間内に債務者及び抵当不動産の譲渡人にその旨を通知しなければなりません。

登記をしたすべての債権者が第三取得者の提供した代価又は金額を承諾しかつ第三取得者がその承諾を得た代価又は金額を払い渡し又は供託したときは抵当権は消滅します。