所有者不明土地管理命令の意義

所有者不明土地は管理が十分になされないおそれがあり周囲に危険や悪影響を及ぼし土地の社会経済上の効用を阻害する要因にもなります。そこで土地所有者の利益に配慮しつつ所有者不明土地の適切な管理を実現するための手段として令和3年改正により所有者不明土地管理命令に関する制度が新設されました。所有者等が特定不能又は所在不明となった土地について所有者不明土地管理人を選任することにより管理を効率化及び合理化するための制度です。

なお所有者不明土地及び建物の管理命令は特定の土地又は建物を対象とする制度であるのに対し不在者の財産管理人の制度や相続財産の管理人の制度は不在者の財産や相続財産の全体を管理する制度であるという違いがあります。

所有者不明土地管理命令の発令

264条の2第1項は裁判所は所有者を知ることができず又はその所在を知ることができない土地について必要があると認めるときは利害関係人の請求によりその請求に係る土地又は共有持分を対象として所有者不明土地管理人による管理を命ずる処分をすることができると定めています。土地が数人の共有に属する場合にあっては共有者を知ることができず又はその所在を知ることができない土地の共有持分を対象とします。

利害関係人に当たるかどうかは所有者不明土地を適切に管理するという制度趣旨に照らして判断されます。具体的にはその土地が適切に管理されないために不利益を被るおそれがある隣地所有者、一部の共有者が不明な場合の他の共有者、その土地を取得してより適切な管理をしようとする公共事業の実施者及び所有者不明土地を時効取得したと主張する者が利害関係人に当たります。

裁判所は所有者不明土地管理命令をする場合には当該命令において所有者不明土地管理人を選任しなければなりません。

所有者不明土地管理命令の効力の及ぶ範囲

所有者不明土地管理命令の効力はその対象とされた土地のほかその土地上にある動産にも及びます。土地を適切に管理するためには当該土地上の動産についても管理する必要があるためです。この効力が及ぶ動産はその対象とされた土地の所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限られます。所有者以外の者が所有する動産については所有者不明土地管理人による妨害排除請求などで対処します。

なお所有者不明土地上に建物が存在する場合であってもその建物の所有者が不明である場合でも所有者不明土地管理命令の効力はその建物には及びません。

所有者不明土地管理命令が取り消された場合においてその対象とされた土地又は共有持分及びその効力が及ぶ動産の管理や処分その他の事由により所有者不明土地管理人が得た財産について必要があると認めるときも所有者不明土地管理命令をすることができます。

所有者不明土地管理人の権限

所有者不明土地管理人が選任された場合にはその対象とされた土地又は共有持分及びその効力が及ぶ動産並びにその管理や処分その他の事由により所有者不明土地管理人が得た財産すなわち所有者不明土地等の管理及び処分をする権利は所有者不明土地管理人に専属します。専属するとは所有者不明土地管理命令により所有者不明土地等の管理及び処分権が土地所有者から剥奪され所有者不明土地管理人に付与されることを意味します。剥奪されるのは管理及び処分権であり土地所有者の所有権それ自体が剥奪されるわけではありません。

その結果所有者不明土地等に関する訴えについては所有者不明土地管理人を原告又は被告とします。

所有者不明土地管理人は保存行為及び所有者不明土地等の性質を変えない範囲内においてその利用又は改良を目的とする行為をする場合には裁判所の許可を得る必要はありませんがこれらの範囲を超える行為をするには裁判所の許可を得なければなりません。裁判所の許可を得なければならない行為であるにもかかわらず所有者不明土地管理人がこれを得ずにその行為をした場合には裁判所の許可がないことをもって善意の第三者に対抗することはできません。

所有者不明土地管理人の義務

所有者不明土地管理人は所有者不明土地等の所有者のために善良な管理者の注意をもってその権限を行使しなければなりません。所有者不明土地管理人は土地の適切な管理を実現するために選任されるものであって必ずしも土地の所有者のために選任されるわけではありませんが他方で土地の所有者の利益を害さないように行動しなければなりません。所有者不明土地管理人が自己の管理下にある所有者不明土地を自ら買い受けるような利益相反行為をすることは108条により許されないと解されています。

数人の者の共有持分を対象として所有者不明土地管理命令が発せられたときは所有者不明土地管理人は当該命令の対象とされた共有持分を有する者全員のために誠実かつ公平にその権限を行使しなければなりません。

所有者不明土地管理人の解任及び辞任

所有者不明土地管理人がその任務に違反して所有者不明土地等に著しい損害を与えたことその他重要な事由があるときは裁判所は利害関係人の請求により所有者不明土地管理人を解任することができます。所有者不明土地管理人は正当な事由があるときは裁判所の許可を得て辞任することができます。

所有者不明土地管理人の報酬等

所有者不明土地管理人は所有者不明土地等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができます。所有者不明土地管理人による所有者不明土地等の管理に必要な費用及び報酬は所有者不明土地等の所有者の負担となります。

所有者不明建物管理命令

264条の8は土地と建物の所有者が異なる場合において土地所有者が不明でなくても建物所有者が不明であるケースに対応するため所有者不明建物管理命令に関する規定を設けています。裁判所は所有者を知ることができず又はその所在を知ることができない建物について必要があると認めるときは利害関係人の請求により所有者不明建物管理人による管理を命ずる処分をすることができます。

所有者不明建物管理命令の効力はその対象とされた建物にある動産のみならず当該建物を所有し又は当該建物の共有持分を有するための建物の敷地に関する権利にも及びます。所有者不明建物管理人に借地権に関する権限を認めないとその適切な管理に支障を来すおそれがあるためです。この動産はその対象とされた建物の所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限られ建物の敷地に関する権利は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利であって当該建物の所有者又は共有持分を有する者が有するものに限られます。ただし敷地の所有権には所有者不明建物管理命令の効力は及びません。所有者不明建物の権原が敷地の所有権である場合において管理するためには所有者不明土地管理命令を得ることが必要となります。

所有者不明土地管理人の権限、訴えの取扱い、義務、解任及び辞任並びに報酬等に関する規定は所有者不明建物管理命令及び所有者不明建物管理人について準用されます。

管理不全土地管理命令の意義

改正前民法下では不適当に管理された土地による権利等の侵害又はその危険が及ぶ近隣の土地所有者は管理不全土地の所有者に対し所有権に基づく妨害排除請求等を行使することができましたが管理人による管理は想定されていなかったため管理不全土地について継続的な管理が必要であるケースには必ずしも対応することができませんでした。そこで管理不全土地の適切な管理を実現するための手段として令和3年改正により管理不全土地管理命令に関する制度が新設されました。

管理不全土地管理命令は対象の土地所有者が明らかになっていることが想定されているため所有者不明土地管理命令に関する規定と随所で規律が異なっています。

管理不全土地管理命令の発令

264条の9第1項は裁判所は所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され又は侵害されるおそれがある場合において必要があると認めるときは利害関係人の請求により当該土地を対象として管理不全土地管理人による管理を命ずる処分をすることができると定めています。

土地の管理が不適当であることによってという要件は管理の不適当と現在の侵害状態の継続との間に因果関係があれば満たされるものと解されています。不可抗力によって侵害状態が生じた後に所有者が適切に対応しない場合についてもこの要件を満たします。利害関係人とは所有者が土地を管理していないことによって権利又は法律上保護される利益が侵害され又は侵害されるおそれがある者をいいます。

管理不全土地管理命令の効力はその対象とされた土地のほかその地上にある動産にも及びます。この動産はその対象とされた土地の所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限られます。

管理不全土地管理人の権限

管理不全土地管理人は管理不全土地等すなわちその対象とされた土地及びその効力が及ぶ動産並びにその管理や処分その他の事由により管理不全土地管理人が得た財産の管理及び処分をする権限を有します。

所有者不明土地管理人の場合は管理及び処分権が土地所有者から剥奪され所有者不明土地管理人に専属するものとされていますが管理不全土地管理人の場合は管理及び処分権は管理不全土地管理人に専属するものとはされていません。土地所有者及びその所在が明らかである以上他人による管理及び処分は必要最小限にとどめる必要があるためです。そのため管理不全土地等に関する訴えについてもその原告又は被告となるのは土地所有者であって管理不全土地管理人ではありません。

管理不全土地管理人は保存行為及び管理不全土地等の性質を変えない範囲内においてその利用又は改良を目的とする行為をする場合には裁判所の許可を得る必要はありませんがこれらの範囲を超える行為をするには裁判所の許可を得なければなりません。これに加えその対象とされた土地の処分についての裁判所の許可をするにはその所有者の同意がなければなりません。管理不全土地等の管理及び処分権は管理不全土地管理人に専属するものではなく土地の処分についてはその土地所有者の意思を尊重すべきであるためです。

管理不全土地管理人が裁判所の許可を得ずに変更又は処分行為をした場合には裁判所の許可がないことをもって善意でかつ過失がない第三者に対抗することはできません。管理不全土地管理人の権限は所有者不明土地管理人の権限と比べてより制限されており土地の変更又は処分行為を行うことも当然に想定されているわけではないためより一層土地所有者の静的安全に配慮すべきとされています。

管理不全土地管理人の義務等

管理不全土地管理人は管理不全土地等の所有者のために善良な管理者の注意をもってその権限を行使しなければなりません。管理不全土地等が数人の共有に属する場合にはその共有持分を有する者全員のために誠実かつ公平にその権限を行使しなければなりません。

管理不全土地管理人がその任務に違反して管理不全土地等に著しい損害を与えたことその他重要な事由があるときは裁判所は利害関係人の請求により管理不全土地管理人を解任することができます。管理不全土地管理人は正当な事由があるときは裁判所の許可を得て辞任することができます。

管理不全土地管理人は管理不全土地等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができます。管理不全土地管理人による管理不全土地等の管理に必要な費用及び報酬は管理不全土地等の所有者の負担となります。

管理不全建物管理命令

264条の14は管理不全建物についても建物所有権に制約を加え管理不全建物を適切に管理する必要があることから管理不全建物管理命令に関する規定を設けています。裁判所は所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され又は侵害されるおそれがある場合において必要があると認めるときは利害関係人の請求により管理不全建物管理人による管理を命ずる処分をすることができます。

管理不全建物管理命令の効力はその対象とされた建物にある動産のみならず当該建物を所有するための建物の敷地に関する権利にも及びます。管理不全建物管理人に借地権に関する権限を認めないとその適切な管理に支障を来すおそれがあるためです。この動産はその対象とされた建物の所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限られ建物の敷地に関する権利は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利であって当該建物の所有者又はその共有持分を有する者が有するものに限られます。ただし敷地の所有権には管理不全建物管理命令の効力は及びません。

管理不全土地管理人の権限、義務、解任及び辞任並びに報酬等に関する規定は管理不全建物管理命令及び管理不全建物管理人について準用されます。