付加一体物

370条は抵当権は抵当地の上に存する建物を除きその目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶと定めています。ただし設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行為について424条3項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合はこの限りではありません。

付合物

抵当不動産に付合した物は不動産の構成部分となって独立性を失っているから付合の時期を問わず付加一体物に含まれます。土地に対する立木や庭石、建物に対する増築建物や付属建物がこれに当たります。建物の内外を遮断する雨戸やガラス戸及び建具類は取り外しが容易であっても建物の一部を構成するから独立の動産とはいえず付加一体物となります。

他人が権原により不動産に付属させた場合には抵当権の効力は及びません。その権原は抵当権者に対抗できることが前提です。たとえば建物所有者が建物に抵当権を設定した場合における建物賃借人が設置した造作には抵当権の効力は及びません。賃借人の所有に属するためです。

従物

従物と付加一体物との関係について370条の付加一体物に従物を含める見解と含めない見解があります。付加一体物に含める見解によれば抵当権設定の前後を問わず従物には抵当権の効力が及びます。含めない見解のうち87条2項の処分は抵当権の設定を意味すると考える立場によれば抵当権設定前の従物にのみ抵当権の効力が及び処分は抵当権の設定から実行までを意味すると考える立場によれば抵当権設定の前後を問わず従物には抵当権の効力が及びます。

従物が主物より高価であっても主物に対する抵当権の効力が及びます。たとえば店舗建物に対する抵当権は建物価格の数倍の価値を有する地下タンク等の諸設備に及びます。

従たる権利

抵当不動産の敷地賃借権のように抵当不動産に従たる権利についても従物の場合と同様に抵当権の効力が及びます。もっとも抵当権実行としての競売がされたときに当該敷地賃借権が買受人に当然に移転するわけではなく賃借権の譲渡には地主の承諾又は承諾に代わる裁判所の許可が必要です。

従物に対する対抗要件

従物に対する抵当権の対抗要件は主たる不動産の抵当権設定登記をもって370条により具備されます。

設定行為に別段の定めがある場合

設定行為に別段の定めがある場合には抵当権の効力は及びません。これは抵当不動産の付合物や従物を抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲から除外する特約を認める規定であって土地について設定された抵当権の効力をその土地上の建物にも及ぼす特約を認めるものではありません。ただし土地の本質的構成部分となっている付合物はその存在を土地と分離して観念することが不可能であるからこうした物を抵当権の効力が及ぶ範囲から除外する特約をすることはできません。盛土や石垣がこれに当たります。

詐害行為取消請求をすることができる場合にも抵当権の効力は及びません。424条による取消しと異なり裁判所に取消しを請求する必要はなく当然に抵当権の効力が及ばないという点で424条1項の特則となります。

分離物

通常の使用又は収益による分離の場合には分離された物には抵当権は及びません。抵当権は非占有担保物権であるためです。

通常の使用又は収益によらない分離の場合には分離物が抵当不動産上にある間は第三者に売却されても抵当権は分離物に及び第三者にも対抗できますが搬出されたときは第三者に対する対抗力を失うとする見解と第三者に即時取得されるまで抵当権の追及力が及ぶとする見解があります。判例によれば抵当権に基づく競売開始決定後は差押えの効力が生ずる結果抵当権の効力が分離物に及びます。また競売開始決定以前でも抵当権者は伐採木材の搬出を禁止する権利を有します。

抵当権の目的たる家屋が天災のため崩壊した場合には抵当目的物がなくなって登記は効力を失うに至るから崩壊木材についてはもはや抵当権の効力を問題にできません。

互いに主従の関係にない2棟の建物がその間の隔壁を除去する等の工事により1棟の建物となった場合には合体を不動産と不動産の付合と捉え共有持分権は融合せず各建物の抵当権はその建物の価格に応ずる共有持分権の上に存続します。

果実への効力

371条は抵当権はその担保する債権について不履行があったときはその後に生じた抵当不動産の果実に及ぶと定めています。平成15年改正で民事執行法に導入された担保不動産収益執行の手続を機能させるため被担保債権が債務不履行に陥った後の果実に抵当権が及ぶことを明示したものです。被担保債権の債務不履行後は抵当不動産の果実に抵当権の効力が及び法定果実だけでなく天然果実も含みます。

物上代位の目的物

372条は304条を抵当権について準用します。物上代位の目的物は目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物です。

売却代金債権について抵当権には目的物に対する追及力があるので売却代金を物上代位の目的物とする必要は必ずしもないことから解釈上争いがありますが通説はこれを肯定します。買戻特約付売買の買主から目的不動産につき抵当権の設定を受けた者は抵当権に基づく物上代位権の行使として買戻権の行使により買主が取得した買戻代金債権を差し押さえることができます。

賃料債権について抵当権は抵当権設定者に目的物の使用収益を許すものですから収益に対して抵当権の効力が及ばないのが原則です。しかし372条によって準用される304条は払渡前の差押えを要件として賃料等の法定果実に抵当権の効力が及ぶと規定しています。また371条は抵当債務の不履行後は抵当権の効力は果実に及ぶと規定しています。したがって賃料債権への物上代位は可能と解されています。両者は適用要件を異にし並存するものですが物上代位による差押えがあった後に371条に基づく収益執行が開始された場合には物上代位による差押えの効力は停止するという調整規定が置かれています。

転貸賃料債権について原則として抵当不動産の賃借人すなわち転貸人が取得すべき転貸賃料債権に対して抵当権に基づく物上代位権を行使することはできません。抵当権に基づく物上代位は物的責任を負担する者すなわち抵当不動産の所有者が有する債権についてのみ可能であること、正常な転貸借をした賃借人の利益も考慮しなければならないこと及び304条1項の文言に照らして抵当不動産の賃借人を債務者に含めることができないことがその理由です。もっとも例外として抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合すなわち所有者の取得すべき賃料を減少させ又は抵当権の行使を妨げるために法人格を濫用し又は賃貸借を仮装した上で転貸借関係を作り出した場合などにはその転貸賃料債権に対して抵当権に基づく物上代位権を行使することができます。

目的物の滅失又は損傷による損害賠償請求権についても物上代位が可能です。第三者の不法行為により目的物が滅失又は損傷した場合には抵当権者は抵当権侵害を理由として第三者に対して損害賠償請求をなしえます。もっとも通常は抵当権者は抵当目的物の所有者による所有権侵害を理由とする損害賠償請求権に物上代位します。

物上代位権の行使の要件

物上代位権を行使するには払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければなりません。差押えの趣旨については物上代位の目的となる債権の特定性を維持するためとする説、物上代位権を公示する手段であるとする説及び第三債務者の二重弁済を防ぐための制度であるとする説があります。

払渡し又は引渡しには債権譲渡は含まれず抵当権者は物上代位の目的債権が譲渡され第三者に対する対抗要件が備えられた後においても自ら目的債権を差し押さえて物上代位権を行使することができます。

一般債権者の差押えと抵当権者の物上代位に基づく差押えが競合した場合には両者の優劣は一般債権者の申立てによる差押命令の第三債務者への送達と抵当権設定登記の先後によります。

抵当権の物上代位の目的となる債権に対する転付命令が第三債務者に送達されるまでに抵当権者が当該債権の差押えをしなかったときは抵当権者はもはや物上代位をなしえません。

物上代位と相殺

抵当権者が賃料債権を差し押さえた後は抵当不動産の賃借人は抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権すなわち登記後取得債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって抵当権者に対抗できません。

抵当不動産の賃借人は抵当権者が賃料債権を差し押さえる前に賃貸人との間で登記後取得債権と将来賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をしたとしても当該合意の効力を抵当権者に対抗できません。物上代位により抵当権の効力が将来賃料債権に及ぶことが抵当権設定登記によって公示されており相殺に対する賃借人の期待を抵当権の効力に優先させて保護すべきとはいえずまた相殺合意の効力を抵当権の効力に優先させることは抵当権者の利益を不当に害するためです。

なお抵当不動産の賃借人は抵当権者が差押えをする前であれば原則として登記後取得債権と賃料債権との相殺をもって抵当権者に対抗できます。

抵当権者が明渡し前に賃料債権を差し押さえたとしても当該賃貸借契約が終了し目的物が明け渡されたときは賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅します。

物上代位権行使の手続

物上代位権を行使する場合には抵当権者はその払渡し又は引渡しの前に目的債権の差押えをしなければなりません。他の債権者が既に目的債権を差し押さえておりその債権執行の手続が開始されている場合において抵当権者が優先弁済を受けるためには自ら差押えをしなければなりません。したがって抵当権に基づき物上代位権を行使する債権者は他の債権者による債権差押事件に配当要求をしても自ら差押えをしない限り優先弁済を受けることができません。